怀明视角|“借名买房”后，借名人起诉要求过户能否获得法院支持？

怀明视角|“借名买房”后，借名人起诉要求过户能否获得法院支持？

来源：广东怀明律师事务所 韦敏律师

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“借名买房”后，借名人起诉要求过户能否获得法院支持？

“借名买房”是指实际购房人因购房资格限制等原因借用他人名义购房，借名人实际出资购房、出名人对外签署房屋买卖合同并将房屋所有权登记在其名下的行为。

如实际购房人已具备购房资格，但出名人拒绝配合将房产过户至其名下。在这样的情况下，起诉要求出名人配合将房产过户能否获得法院支持呢？

l 案件详情

原告主张自己是案涉房屋的实际购房人被告仅系名义持有人，将被告诉至法院，要求确认案涉房屋所有权归原告所有，被告将案涉房屋过户至原告名下。

原告诉称，被告之前系原告二姐的丈夫(现己离婚)，原告曾因在深购房资格被二姐占用，便与被告协商采取“借名买房”的方式，以被告的名义为原告购买案涉房产,2014年12月7日和12月17日，被告根据双方的协议，出面与案外人房地产开发公司签订了《房地产认购书》和《〈深圳市房地产认购书〉补充协议(二)》。2017年1月1日经被告授权，开发商将房屋交给了原告，至今己居住一年有余。现原告已具备购房资格，但被告经原告多次催促办理产权过户手续，均以其与原告二姐有债权债务关系未了结为由，拒绝办理房屋产权转移过户手续。

被告辩称：一、原、被告双方不存在“借名”合意，原告提交所谓的“协议书”非与涉案房产的权利人签署，没有被告签名，并非被告的真实意思表示，借名买房说法没有事实依据。真实情况下是被告买房，因其前妻名下已有房产，不具备购房资格，于是双方办理了离婚，之后签订购房合同，基于上述事实，被告显然不可能为了原告的利益轻易办理离婚。二、被告购房用了自己的名额，还选用公积金贷款，如果只是单纯借名给原告买房，被告却要以离婚为代价，动用公积金贷款，可能影响将来自己购房，这种种风险，远高于借名而获取的利益，故被告不存在与原告借名的合意。三、关于本案购房款，因原告之前购买另处房产时候，被告与原告二姐都曾经为原告出资，后被告购买涉案房产，考虑自己资金不足，希望原告代付一部分，以抵消原告的部分出资，且首付款也有部分由前妻出资，故原告仅以贷款转账及部分首付款证明其是房产权利人，属于断章取义，歪曲事实。

l 法院判决

法院认为，原告以涉案房产的首期款、每月按揭贷款等均是由其支付，以及该房产实际由其使用为由，主张其与被告之间属于借名买房的委托合同关系，并据此诉请被告履行配合办理过户手续的合同义务，故本案案由为委托合同纠纷。 

本案的争议焦点为：原、被告之间是否构成借名买房的委托合同关系。法院认为，首先，根据原告提供的付款凭证，证明涉案房产的首付款均系原告父亲、原告姐姐所出，每月房贷均由原告通过其个人银行账户转入被告的扣款账户，证明涉案房产的全部购房款均系原告及其亲属所出，被告并未支付过购房款，虽然付款人之一为被告前妻，但在购买涉案房产时，两人已登记离婚，被告前妻支付的购房款已与被告无任何关联;其次，被告专门用于偿还涉案房产贷款的建设银行银行卡一直由原告保管，进一步证明被告从未管理过涉案房产的还贷事宜，一直是由原告偿还月供;第三、涉案房产的收楼事宜均由原告负责，且交楼后涉案房产一直由原告占有使用至今，被告从未提出过任何异议。第四、被告未提供任何证据证明就涉案房产购房款其曾出资过。

综上，法院认定原、被告之间构成了借名买房的委托合同关系，被告负有配合原告办证并在办证后将涉案房产过户至原告名下的义务。现原告已具备在深圳市住房购买资格，且涉案房产已具备办证条件，原告有权要求被告立即办理涉案房产的房产证，并待房产证办出后配合原告将涉案房产过户至原告名下，办证及过户过程中产生的税金及相关费用由原告负担。

l 律师说法

当事人之间关于借名买房的约定，不违反法律、行政法规的强制性规定便有效，当事人均应遵照履行。故如法院认定存在“借名买房”的事实，则借名人关于要求代持人办理过户的相关诉请将得以支持。

借名买房包括“借名”和“买房”两个事实，当借名买房发生纠纷时，应由借名人对“借名”和“买房”两方面事实承担举证责任。如有借名买房协议和购房款支付凭证、缴税凭证等，法院可以认定借名买房事实的存在。

如果没有书面协议，而只有购房款支付凭证，法院将结合全案证据（借名买房原因、房屋实际占有使用情况、不动产权证书持有情况、出卖方证明等方面证据）综合判断借名买房关系是否存在。如借名人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条，证明其系实际购房人的情况下，法院一般确认其系真正的房屋产权人。

当然，也不排除借名人与代持人因关系非同一般，实践中则一般不会刻意签署代持协议等证明借名买房的资料，这种情况下如果借名人和代持人存在其他的金钱往来款，且借名人无法就借名买房事宜提供完整的证据链，则司法机关驳回借名人关于要求代持人将房屋过户至自己名下主张的概率较大。故，借名买房有风险，投资理财须谨慎。如正在阅读此文的您确有借名买房之需求，可直接联系本律所专业律师代为协助。

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