怀明视角|选择赔偿损失的方式主张违约责任的探讨

来源：广东怀明律师事务所 黄冠律师

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前言：赔偿损失，又称为损害赔偿，是指违约方以支付金钱的方式弥补受损害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益①。赔偿损失这种违约责任方式，是违约责任中应用最为广泛的一致，违约责任中损害赔偿责任的目的是对违约行为造成的损害进行的补偿，合同的受损害方有权获得在合同中约定的利益，提供给付这种损害赔偿，旨在保护合同当事人的期待利益②。

在房屋买卖合同纠纷中，因一方过错导致房屋买卖合同无法继续履行的，另一方当事人有权要求对房屋差价部分进行损害赔偿。

一、案情简介

原告从三被告处购买涉案房屋，并付清全部购房款。因被告原因导致人民法院查封涉案房屋，合同目的无法实现，故原告诉至法院，请求判决：（1）解除原告与被告签订的《房产买卖合同》；（2）判令各被告承担连带责任，赔偿原告因购房导致的损失共计2611200元（损失包含被告应向原告返还的房屋转让款1400000元在内），并从起诉之日起按银行同期贷款利率向原告支付利息；……

二、法院审理

经法院审理，法院判决支持解除涉案《房产买卖合同》；被告应赔偿原告损失1211200元等多项诉讼请求。

法院认为：涉案《房产买卖合同》，为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房产在转让更名手续时受到限制，无法办理所有权转移登记，故卖方交付房产后仍负有待限制条件取消后配合办理过户的义务。上述合同尚未履行完毕，因卖方原因导致法院查封、执行其名下的合同标的物，导致买方无法正常使用涉案房产，卖方亦未能在合理期限内清偿债务解除查封，证实合同目的已无法实现。原告诉求解除合同并由卖方承担违约责任，于法有据，应予支持。

至于违约责任，原告选择赔偿损失的方式主张权利，依法可予采纳；具体损失金额，原告通过委托具备相关资质的评估机构进行估价的方式进行举证，评估报告结论涉案房屋市值2611200元，已履行举证义务，卖方未提异议或申请重新鉴定，本院采纳原告的主张，确认原告遭受的经济损失为：2611200元-1400000元=1211200元。

三、律师看法

第一，房屋差价损失的认定问题。

实务中，法院倾向于通过专业机构对房屋进行评估而确定，这是比较可靠的参考意见。

本案中，原告为证明损失金额，委托专业机构对涉案房屋市场价值进行评估，法院采纳原告的主张。因此，为稳妥起见，建议委托专业机构评估。

第二，房屋差价损失认定的方法。

差额法是计算损失赔偿额的基础方法，是指合同若适当履行时，守约方可获得的利益减去违约行为发生后守约方的财产状况，得出的差额。典型适用情形为房屋买卖合同等财产纠纷。本案亦适用差额法予以确定损失赔偿额。

四、律师实务建议

无论在房屋买卖合同纠纷中，还是在其他的合同纠纷实务中，损失赔偿额的计算和认定问题一直都是重点问题。律师代理此类纠纷案件，应掌握赔偿损失的相关规则，在发生诉讼时，选择正确的诉讼策略和方案，最大限度地维护委托人的合法权益。

参考法条：

《中华人民共和国民法典》第三编  合同  

第八章 【违约责任】

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第五百八十四条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

注：

①百度百科

②杨立新著《中华人民共和国民法典条文要义》

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