怀明视角|《民法典》合同编司法解释之“违约责任”的理解与适用

怀明视角|《民法典》合同编司法解释之“违约责任”的理解与适用
来源：广东怀明律师事务所  谭新亮律师

（未经许可不得转载）

在民商事活动中，因民商事合同解除、终止、被撤销等情形下，均会发生违约责任的承担问题。本文通过一则案例，分析探讨违约责任的相关法律问题。
一、基本案情

2020年3月16日，某乙公司（甲方／出租人）与某甲公司（乙方／承租人）签订《房屋租赁合同》，约定，某乙公司将涉案租赁房屋出租给某甲公司使用，双方约定了租赁物、租赁用途、租期、租金等权利义务。其中约定：租期内，甲方保证租赁物主体结构、供水、供电及其设施设备完好，以保障乙方的正常使用；乙方负责租赁物的治安、消防及卫生等职责；违约责任：
（1）租期内，乙方有下列行为之一的，均为违约，甲方有权终止合同并收回房屋，由此给甲方造成的损失，由乙方承担赔偿责任：①不按合同规定按时交清房租的......；
（2）租期内乙方逾期支付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的5%加收滞纳金。第8天甲方将无条件扣取保证金并收回房屋，乙方财产将视为丢弃物予以处理......。

2023年9月26日，受某甲公司和案外人丁公司委托，某科技有限公司对“某市某区某街道某路某号某乙公司内停车场旁”外围火灾风险评估项目作出的《火灾风险评估报告》载明：本次评估项目的结论为消防安全高风险等级。

2023年1月双方发生纠纷，某甲公司拒绝支付租金给某乙公司，某乙公司诉至人民法院。

二、原告起诉

某乙公司向一审法院提出诉讼请求：

1.解除《房屋租赁合同》；

2.判令被告立即腾还租赁物（即位于某市**路**号的车间）；
     3.判令被告支付2023年1月1日起至合同解除之日止的租金（按30万元／年计算），以及合同解除之日起至腾房之日止的房屋占用费（按30万元／年计算）；
     4.判令被告支付2023年7月1日起至腾房之日止的垃圾处理费（按612.8元／月的标准计算）；
     5.判令被告支付2023年8月7日起至腾房之日止的水费、电费（以实际产生为准）；
     6.判令被告支付滞纳金（即逾期付款违约金）15000元；
      7.本案诉讼费用由被告承担。

三、被告反诉
某甲公司向一审法院提出反诉请求：
    1.解除《房屋租赁合同》；
   2.反诉被告赔偿损失1970165.89元（即预期收益损失，按照转租合同剩余租期内的收益计算）；
    3.本案诉讼费用和鉴定费6000元由被反诉人承担。

四、一审法院审理

 （1）本案系租赁合同纠纷，由于引起案涉民事法律关系发生、变更、消灭的合同解除事由发生或者持续至民法典施行后的情形，本案应当适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

 （2）出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。本案中，租赁物的用途合同约定为“仓库及办公”，虽然《火灾风险评估报告》对租赁物的消防安全风险进行了评测，但合同已经约定该评估报告项下的部分消防管理责任由承租人负责，且消防事项属于消防管理部门主管的范畴，应由该主管机关予以处理，在该风险经主管机关确认或者责令当事人整改无果，以及根据法律对“出租人不履行维修义务的法律后果”的规定处理后仍不能杜绝该安全隐患之前，承租人不能援引该事由向出租人主张“租赁物瑕疵担保责任”，故一审法院对某甲公司以某乙公司违反“租赁物适租义务”构成根本违约，致使其不能实现合同目的为由主张解除合同的诉求不予支持。

 （3）当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，承租人未能秉持诚实、恪守承诺，按照约定的期限支付租金和保证金构成违约，结合合同在“违约责任”中对解除事由的约定和履行情况，一审法院依法确认约定的解除事由发生，承租人经催告后拒不履行主债务的行为致使出租人的合同目的不能实现，出租人有权解除合同，并根据解除权行使方式依法确认案涉租赁合同于2023年8月11日（即起诉状副本送达时）解除。

 （4）合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。结合合同约定和履行情况，以及诉讼请求的合法性，一审法院对合同解除后的民事责任认定如下：

1. 因合同履行取得的租赁物应当返还给出租人；
     2.2023年1月1日至同年8月11日期间（合计7个月零11天）的租金184166.67元属于履行发生的债务，应当予以清偿；
     3.自2023年8月12日起至实际腾房之日的租赁物占有使用费（按30万元／年计算）属于合同解除后发生的实际损失，应当由承租人予以支付；
     4.自2023年7月1日起至腾房之日止的垃圾处理费（按612.80元／月计算）属于合同约定由承租人负担的债务，应当予以支付；
     5.自2023年8月8日起至腾房之日止的水、电费属于尚未确定的债务，一审法院不予支持，权利人可待债务实际发生后另行主张权利；
     6.某乙公司诉求的逾期付款违约金（即合同约定的滞纳金）15000元过分高于实际损失，兼顾合同自由与合同正义，一审法院调整后确定按4000元保护；
     7.合同因某甲公司违约解除，故某甲公司以某乙公司违约为基础诉求的预期收益损失1970165.89元及鉴定费（即火灾风险鉴定）6000元于法无据，一审法院不予支持。

2. 法院对涉案的相关法律问题进一步分析：
     ①承租人主张双方就中止支付租金达成合意的理由无证据佐证，一审法院不予采信；

     ②承租人主张的先履行抗辩权与“先付后用”的约定履行方式相悖，以及现无证据证明本案存在因出租人违反租赁物瑕疵担保责任致使承租人在一定期间不能正常利用租赁物的情形，故一审法院对承租人主张的履行抗辩不予采纳；

     ③当事人争议的钢结构加层的质量问题无证据佐证，不能以此作为合同解除事由；

     ④承租人在出租人取得租赁物权利前已经依据原租赁合同使用、收益租赁物，故其对租赁物瑕疵告知义务的抗辩于法无据，一审法院不予采纳。

五、一审判决

依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，

判决如下：

一、2020年3月16日原告（反诉被告）某乙公司与被告（反诉原告）某甲公司签订的《房屋租赁合同》于2023年8月11日解除；

二、本诉被告某甲公司于本判决生效之日起三十日内将租赁物返还给本诉原告某乙公司；

三、本诉被告某甲公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告某乙公司履行以下给付金钱义务：
1.支付2023年1月1日至同年8月11日期间的租金184166.67元；
2.支付2023年8月12日起至腾房之日止的租赁物占有使用费（按30万元／年计算）；
3.支付2023年7月1日起至腾房之日止的垃圾处理费（按612.80元／月计算）；
4.支付逾期付款违约金4000元；

四、驳回本诉原告某乙公司的其他诉讼请求；

五、驳回反诉原告某甲公司的诉讼请求。

        六、二审判决

一审判决后，某甲公司提出上诉，二审法院经审理后，驳回上诉，维持原判。

（参考案例：云南省昆明市中级人民法院2024云01民终1033号）

七、律师观点

1、谁有合同解除权？如何行使合同解除权？

合同解除，即合同的权利义务终止。合同解除大致可分为约定解除和法定解除。根据商事活动自由原则，在民商事合同中可以约定合同解除的条件，当条件具备时即可行使合同解除权；当事人协商一致解除合同，也是常见的一种解决争议的处理方式。

如当事人未在合同中约定合同解除的条件，则可根据法定解除权解除合同，对此民法典第586条有明确的规定，常见的如“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”等情形，当事人一方可行使合同解除权。

本文的案例中，法院认定某甲公司未履行支付租金的义务，某乙公司通过向法院提起诉讼的方式解除双方的房屋租赁合同，就是依据约定的解除合同条件（“不按合同规定按时交清房租的......甲方有权终止合同并收回房屋”），主张解除房屋租赁合同，得到法院的支持。

反观某乙公司也以“租赁物存在瑕疵”为由提出解除房屋租赁合同，为何未得到支持呢？综合分析来看，主要是因为某乙公司没有证据证明涉案租赁物存在瑕疵（消防安全隐患等）导致承租人无法使用涉案房屋，涉案的钢架结构加层也未能举证证明因质量问题无法使用，故某乙公司提出的解除合同的理由不成立，合同解除系因某乙公司严重违约所致，故其反诉请求全部被驳回。

笔者建议当事人行使合同解除权，应当理性、慎重的分析，切忌盲目自信，应在证据充分、对方违约事实清楚的情况下依法行使合同解除权，避免因不合法的解除合同行为，最终被认定为无效，而给自身造成不应有的经济损失。

2、合同解除何时生效？

当事人一方依法主张解除合同，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。如果合同中有约定送达方式的，则按合同约定的送达方式送达书面通知；如未约定送达方式的，笔者建议用可留存送达记录的送达方式，如电子邮件、微信、短信等方式，避免用电话通知的方式（仅有通话记录，不能证明通话内容，除非有电话录音）。

当事人未将解除通知送达给对方的，也可采用本案的方式，直接起诉至有管辖权的人民法院或向仲裁机构申请仲裁。人民法院或仲裁机构确认该解除合同的主张的，起诉状副本或仲裁申请书副本送达给对方时合同解除。

实践中，解除合同还有有一种方式，即在书面通知中载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。

3、合同解除后违约责任如何认定？违约金如何计算？

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

例如在买卖合同中可约定：供方逾期交货，应每天按延迟交货总额的千分之三支付违约金，也可以约定：供方逾期交货超过一个月的或需方逾期付款超过一个月的，违约方应向守约方支付定额违约金（具体金额可双方协商后确定）。

本文涉案的房屋租赁合同约定“租期内乙方逾期支付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的5%加收滞纳金”，就是约定违约金的计算方式。

4、违约金约定的过高或过低，怎么办？

实践中，当事人往往在合同中或忽略违约责任的约定，或随意将违约金约定的过高或过低。如合同中约定“任何一方违约均应当向守约方承担违约责任”，因未约定违约金计算方式或数额，此类违约责任的约定形同虚设，并无实际意义。而如本案中合同约定“每逾期一日，甲方有权按年租金的5%加收滞纳金”，是否合理、合法？在发生纠纷后，如严格依据合同约定的违约金计算方式处理，可能明显对当事人一方不公平。

民法典第585条对此情形做了规定，给予当事人司法救济的途径。该规定明确约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人一方要求调整违约金，可通过抗辩或反诉的方式。需要注意的是，如果当事人在诉讼中未主张过调整过高违约金的，如以合同不成立、无效、被撤销、确定不发生效力、不构成违约或者非违约方不存在损失等为由抗辩，人民法院应当就若不支持该抗辩，当事人是否请求调整违约金进行释明。如一审法院未释明，在上诉后二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明，并根据当事人的请求，在查明事实的基础上依法判决适当减少违约金。

5、违约金过高或过低的认定标准是什么？

如何认定违约金过高或过低，是司法实践中的一个难题。民法典对调整违约金仅做出原则性规定，本次民法典合同编的司法解释，就违约责任的相关问题做了进一步明确规定。

无论违约方主张约定的违约金过分高于违约造成的损失，或非违约方主张违约金合理的，均需要提供相应的证据予以举证。恶意违约的当事人请求减少违约金的，人民法院一般不予支持。人民法院以民法典584条规定的损失为基础，兼顾合同主体、交易类型、合同的履行情况、当事人的过错程度、履约背景等因素，遵循公平原则和诚信原则进行衡量，并作出裁判。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，人民法院一般可以认定为过分高于造成的损失。

本案中法院认定涉案合同中的违约金过高，将违约金从15000元降低为4000元，就是遵循了公平原则进行的调整。

结语

关于民法典第五百八十四条中第一款“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”及第二款“但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”，在司法实践中也是相当复杂和颇具争议的话题。在本次民法典合同编的司法解释中，也做了详细规定。后续再撰文就相关问题做进一步的探讨与分析，与大家一起学习和分享。

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