怀明视角|免租期应如何约定？中途解约是否可以要求支付免租期租金或赔偿租金利益损失？

来源：广东怀明律师事务所 黄冠律师
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免租期条款是房屋租赁合同中常见的条款。免租期，是一个租赁合同中用的术语，顾名思义，指免除房租的期限，免租期结束后开始计取租金。

房屋租赁合同的免租期约定应注意明确免租期的起止时间，免租期内是否能转租，免租期间水电等费用由谁承担、免租时间是否可调整等问题。

实务中，对于免租期租金返还问题：

（1）合同有约定的，以合同约定为准。

（2）合同中没有约定的，根据不同的情形，承租人是否应当赔偿免租期的损失在司法实践中，法院对于这个问题，存在几种不同的观点：

观点一：合同被认定为无效的，根据双方存在的过错程度、剩余租期与合同租期的比例，酌定承租方应返还的免租期金额（案例：（2021）粤01民终29451号、（2021）粤03民终36441号）；

观点二：租赁合同约定免租期内不支付租金，但对合同解除后免租期内的租金损失并未进行约定，法院结合租赁市场交易习惯，认为出租人给予免租期属于市场交易管理，因此出租人主张免租期内的租金损失缺乏合同依据和法律依据（案例：（2021）粤06民终13926号）。

观点三：免租期系出租人在合同正常履行的情况下给予承租人的优惠，是出租人为了促使双方合意的达成而出让的部分可得利益，在因承租人违约造成合同解除的情况下，必然对出租人造成免租期内的租金损失，出让人既出让了可得利益又无法继续获取租赁合同的租金收益，显失公平，承租人应按照未履行期限占总租赁期限的比例乘以免租期租金得出的金额向出租人赔付免租期租金损失（案例：（2021）粤03民终28367号、（2021）粤03民终28705号）。

关于补交免租期租金的问题，可以在《租赁合同》中增加相关表述。

如：“本合同约定的出租方给予承租方的免租期是附条件的，如果承租方提前解除合同或者承租方违约导致出租方解除合同的，则承租方不享有该免租期，承租方应当按照本合同约定的租金标准向出租方补交免租期的租金。”

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