怀明视角|物业租赁的公摊面积如何计算？公摊面积过高部分的租金是否可以要求返还？

怀明视角|物业租赁的公摊面积如何计算？公摊面积过高部分的租金是否可以要求返还？

来源：广东怀明律师事务所 董涵予律师
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导言

“公摊面积”一词，每个人都很熟悉，也有许多人为此承担了高额费用，但它究竟包括什么，承担相关费用的依据是什么，却是一个比较模糊的问题。因“公摊面积”导致的租赁纠纷也屡见不鲜，那么，关于“公摊面积”是如何规定的呢？

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公摊面积范围：

公摊面积即“共有建筑面积”。共有建筑面积的内容包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

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公摊面积计算方法：

共有建筑面积总和÷套内建筑面积之和=共有建筑面积分摊系数；

各套的套内建筑面积*共有建筑面积分摊系数=应合理分摊的共有建筑面积。

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租赁关系中，对于公摊面积过高部分租金是否应该返还的认定，一般会审查以下几个要点：

①承租人在签署租赁合同前是否对房屋现状进行确认；

②租赁合同中约定的租金是否与租赁面积直接相关；

③承租人是否在“合理期限”内向出租人提出异议。

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律师建议：

对于出租方，为避免公摊面积过高引发风险，建议在《租赁合同》中尽量淡化租赁面积的表述，具体可参考以下表述：

“承租人同意按房屋现状按套承租房屋。但为了便于核算，双方协商确认以建筑面积约 xxx 平方米作为核算面积计算各项费用”。

相关规定：《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）附录B。

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