怀明视角|承租人拖欠租金，出租人是否有权断水断电？

来源：广东怀明律师事务所  卢丹娜律师

（未经许可不得转载）

经出租人催告并事先告知将采取断水、断电等行为的情况下，承租人在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但采取的措施应在必要限度内。

一、案情简介

案件事实：2015年6月30日，原告（出租人）某园林公司与承租人某商贸公司签订了《租赁合同》，原告依约将案涉租赁商铺交付承租人。其中合同约定：乙方延迟交纳本合同项下租金以及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限，若乙方延迟交纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次(含本数)，则甲方也有权单方解除合同。乙方延迟交纳本合同项下租金、物业服务费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方、物业服务公司书面催告，乙方仍不交纳的，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方或物业服务公司无需因此而向乙方或第三方承担任何责任，甲方或物业服务公司因此受到第三方索赔的，甲方或物业服务公司有权向乙方追偿损失。

租赁期间，承租人仅向原告支付了两个季度的租金及履约保证金。因承租人拖欠租金，原告多次向承租人发通知催收租金，且在期间曾采取了停水停电措施。

2021年12月，因承租人仍未向原告结清拖欠的租金，原告拟起诉承租人，工商查询得知承租人公司已注销，遂以该公司的两股东吴某、方某作为被告起诉。

二、法院审理

本案经过了一审、二审法院审理，二审法院维持了一审判决。

法院观点主要如下：

原告自述承租人于2017年6月24日停止经营，结合原告提交的《关于催缴所欠款项及违约金的函》及电能抄录表等证据，一审法院对原告该项陈述予以采信。被告辩称承租人在2017年2月15日就退租，但其未提交证据予以证实，故一审法院认定承租人于2017年6月24日停止经营。承租人停止经营，即以自己的行为表明不再继续履行合同，直接导致双方的合同目的无法实现，故一审法院认定双方的合同实际于2017年6月24日解除。被告辩称原告在2016年底采取断水断电措施，导致其无法使用商铺，合同已当然解除，但被告未提交充分证据证实其主张，故对被告的此项抗辩理由不予认可。

且法院认为，我国法律规定的违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，不得过分高于损失，故一审法院以被告违约给原告造成的损失作为考量基础，兼顾合同履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定原告没收被告交纳的履约保证金21746.4元外，另被告以欠付的租金108732元为基数，按年利率3.85%的标准支付自2018年4月9日起至实际付清之日止的迟延履行违约金。对原告超出该标准的违约金请求，不予支持。

法院判决：

一、被告于判决生效之日起十日内向原告支付租金108732元，并以欠付的租金108732元为基数，按年利率3.85%的标准支付自2018年4月9日起至实际付清之日止的迟延履行违约金；

二、驳回原告的其他诉讼请求。

三、律师说法

经出租人催告并事先告知将采取断水断电等行为的情况下，承租人在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为，不会影响后续主张租金、使用费、及违约金，除非承租人拖欠租金是因不可抗力、情势变更等原因。

出租人采取断水、电等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。

另外，建议出租人可以在《租赁合同》中增加相关表述设置明确的合同依据，即双方明确约定，可以对租赁房屋采取停水停电等限制性措施，由此造成的损失由承租人自行承担。

（扫码关注公众号）