怀明视角|租房时交的“喝茶费”能否要求退还？

来源：广东怀明律师事务所  董涵予律师

（未经许可不得转载）在房屋租赁市场中，“喝茶费”、“入场费”等屡见不鲜，“喝茶费”、“入场费”属于什么性质，什么情况下承租人可以要求退还“喝茶费”、“入场费”？

房屋租赁合同中“喝茶费”、“入场费”的法律性质，目前的法律法规和司法解释没有相关的具体规定，在司法实践中争议较大，需要结合承租人所交纳费用的性质及其用途分析。

如果承租人以交纳“入场费”来获取租赁期限内对租赁物使用的对价，应视为承租人就合同全部履行期限提前一次性向出租人预付的租金，承租人所交纳对应期限内的“入场费”应视为租金；

如果承租人是为与出租人建立租赁合同关系而交纳“入场费”，双方在租赁合同中未明确约定“入场费”的构成及用途，收取“入场费”作为现实商业活动中的一种经营模式，没有违背法律及行政法规的效力性、禁止性规定的，一般会被看作是商业惯例。

“喝茶费”、“入场费”的能否要求返还：

无论是哪一种性质，如果双方在租赁合同中有明确约定的，按双方约定处理。如果在租赁合同中没有明确的约定，司法实践中一般主要有以下三种处理方式：

（1）双方签订的租赁合同无效或被撤销的。如果双方签订的租赁合同无效或被撤销的，这种情况下，根据《民法典》第157条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，除非出租人能证明其收取的费用已实际用于合同的履行，否则其应退还或部分退还该费用。

（2）双方签订的租赁合同有效，但合同已经履行完毕的。此种情况租赁合同中约定的“入场费”作为一种商业惯例，在租赁合同已经履行完毕的情况下，承租人已经取得了其支付的费用的相应对价，此时请求退还的，一般不会得到支持。

（3）双方签订的租赁合同有效，但出租方违约造成合同解除，承租人不能在全部租赁期限内实现其租赁目的，其所交纳对应期限内的“入场费”应视为出租人违约受到的实际损失。此时将根据双方签订的租赁合同约定，结合租赁合同的履行情况，承租人可以根据未履行的租赁合同期间占租赁合同全部期限的比例计算应退还的“入场费”金额。

我国现有的法律虽未对“入场费”进行明确的规定，但司法实践中对“入场费”的返还，通常有约定按照约定处理；无约定的，结合租赁合同的履行情况、双方的过错程度等因素予以确定。需要注意的是，“入场费”的返还是建立在有证据证明存在收取“入场费”的事实的基础上；在实践中，部分出租人通常会以不同的名义收取“入场费”，如虚构出租的租赁物包含装修、物品转让等，这对承租人后续发生争议主张退还“入场费”

存在一定的障碍。

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