怀明视角|房屋租赁关系中买卖一定不破租赁吗？

来源：广东怀明律师事务所 董涵予律师

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“买卖不破租赁”是指在租赁关系存续期间，承租人对租赁物的占有和使用可以对抗第三人，即使该租赁物所有权人或享有其他物权的人也不例外。

一、案例简介

2017年12月20日，李某1与李某2签订《房屋租赁合同》，约定由李某1向李某2承租佛山市南海区商业区的两个商铺，租赁期间自2017年12月21日至2021年12月31日止。

租赁场地后，李某1投入大额资金对租赁场所进行重新装修经营，在装修完毕后的同年8月22日，李某1发现公司的大门被张贴上了法院的拍卖公告，且该公告是不带租拍卖，至此，李某1才知道李某2早己债务缠身，诉讼不断。

为避免大额的资金投入打水漂，李某1向法院提出带租拍卖的执行异议，被法院驳回后李某1再次提起执行异议之诉，请求确认李某1对案涉商铺享有优先购买权；以及对案涉商铺带租拍卖。

二、法院审理

审理查明：案涉商铺已经在2014年9月5日被李某2抵押给A公司，并办理了抵押登记，A公司与李某2之间的债务关系已经过仲裁程序确认。A公司依据生效的仲裁裁决书向法院申请强制执行，法院于2018年7月5日轮候查封了李某2所有的案涉商铺，因A公司对案涉商铺享有抵押权和优先受偿权，因此法院于2018年8月22日发布公告，拟不带租拍卖李某2名下的案涉房产。

法院认为：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，李某1据以主张权利的《房屋租赁合同》签订时间晚于案涉商铺办理抵押登记的时间，故李某1主张的其对案涉商铺的权利不能对抗A公司的抵押权。

法院判决：驳回李某1的诉讼请求。

三、律师提示

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但“买卖不破租赁”也存在例外情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

所以，为了避免出现案例中李某1遇到的困境，在租赁过程中，承租人承租物业时，应仔细审查物业是否存在被抵押或者被法院查封的情况。

如果物业存在前述情况，而承租人考量其他因素后又确实想承租该物业，为防范相关法律风险，承租人可以通过细化租赁合同条款，明确约定“如涉案房产因抵押权人实现抵押权或者人民法院查封导致租赁合同履行不能时，出租人应承担违约或赔偿责任”，并可约定此情形下的违约金额或赔偿损失的计算方法。

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